Gebreken aan je huurwoning: wat kun je doen?

Lekkage, schimmel of kapotte kozijnen: zomaar een paar voorbeelden van gebreken aan een huurwoning. Heb je te maken met een gebrek? Op deze pagina lees je wie waarvoor verantwoordelijk is en welke stappen je verder kunt nemen.

Wanneer is er sprake van een gebrek?

Een gebrek kan alles zijn dat jou verhindert om volledig van jouw huurwoning te genieten en dat niet aan de huurder kan worden toegerekend. Daarbij kan het gaan om technische of bouwkundige mankementen, zoals een lekkage of vochtige ruimte. Maar het kan ook gaan om ernstige overlast van een andere huurder of problemen met je inschrijvingsadres.

De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurwoning in goede staat verkeert. Hij is verantwoordelijk voor het groot onderhoud van de huurwoning. Denk hierbij aan het herstellen van lekkages aan het dak, houtrot in kozijnen of een nieuwe cv-ketel.

De huurder is verantwoordelijk voor het klein dagelijks onderhoud. Dit kan bijvoorbeeld het schilderwerk binnen de woning zijn of het ontstoppen van de gootsteen. Veroorzaakt de huurder zelf een gebrek, bijvoorbeeld een lekkage? Dan moet de huurder hiervoor zelf de kosten vergoeden.

Bij ernstige overlast van buren kan je, als je dezelfde verhuurder hebt, deze vragen om maatregelen te nemen. Denk hierbij aan geluidsoverlast, overlast door stank en beschadiging van persoonlijke eigendommen.

Als huurder ben je wettelijk verplicht om je in te schrijven bij de gemeente van jouw woonadres. Lukt dit niet, omdat het adres van de huurwoning bijvoorbeeld niet bestaat? Dan is dat een gebrek. Jouw verhuurder moet dit oplossen.

Ook als iemand staat ingeschreven op een adres, maar daar niet woont, is de verhuurder hiervoor verantwoordelijk. We spreken dan van ‘spookbewoning’.

Meld het gebrek zo snel mogelijk bij de verhuurder

Heeft de huurwoning (ernstige) onderhoudsgebreken, dan moet je deze zo snel mogelijk schriftelijk melden bij de verhuurder. Je kunt hiervoor gebruikmaken van onze voorbeeldbrief: Melden gebreken huurwoning.

Stuur foto’s of ander bewijs mee van het gebrek. Meld je het gebruik niet bij de huurder? Dan kan de verhuurder jou aansprakelijk stellen voor de schade die ontstaat omdat het onderhoudsgebrek niet op tijd is gerepareerd of opgelost. De verhuurder is verplicht om het gebrek te verhelpen.

Let op: Betaal altijd je huur. Ook als jouw verhuurder het gebrek niet repareert of oplost. Bij een huurachterstand mag jouw verhuurder in sommige gevallen het huurcontract stoppen.

Doet de verhuurder niets aan het gebrek?

Heeft de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na melding verholpen? En woon je in een sociale huurwoning? Dan kan je bij de Huurcommissie om een tijdelijke huurverlaging vragen. Dit doe je door een procedure te starten.

Je start een procedure bij de Huurcommissie door een formulier op te sturen. Dit kan alleen digitaal via de website van de Huurcommissie. Tijdens de procedure bij de Huurcommissie, vindt er een onderzoek in de woning plaats. Er wordt dan alleen gekeken naar de gebreken die de huurder heeft genoemd in de gebrekenmelding aan de verhuurder.

Huur je een huurwoning in de vrije sector? Of doet de verhuurder nog steeds niets aan het gebrek, zelfs niet na de huurverlaging van de Huurcommissie? Dan kan je naar de kantonrechter gaan.

Heb je een conflict met de verhuurder over het gebrek?

Huurders in de sociale sector kunnen bij conflicten over gebreken terecht bij de Huurcommissie. Je kunt digitaal via de website van de Huurcommissie een procedure starten.

Huurders in de vrije sector met een conflict moeten hiervoor naar de kantonrechter. Of als verhuurder en huurder dat samen afspreken, ook naar de Huurcommissie.

Wat te doen bij gevolgschade door een gebrek?

Gebreken kunnen ook zorgen voor zogeheten gevolgschade. Bijvoorbeeld als door een lekkage jouw zelf gelegde houten vloer beschadigd raakt. Het is belangrijk om te weten dat je deze gevolgschade niet altijd kunt verhalen op de verhuurder.

Dit kan alleen als de verhuurder al langere tijd van het gebrek wist en de schade het gevolg is van het niet binnen een redelijke termijn oplossen van het gebrek. Of als het gebrek de schuld is van de verhuurder. In beginsel ben je dus zelf verantwoordelijk voor jouw schade.

Kan je onderhoud afdwingen om gebreken te voorkomen?

In sommige gevallen kan je afdwingen dat een verhuurder (preventief) onderhoud pleegt, bijvoorbeeld omdat een badkamer zodanig verouderd is, dat deze niet goed meer functioneert en in het dagelijks gebruik een gebrek oplevert. Echter, een oude keuken die nog naar behoren functioneert hoeft een verhuurder niet te vervangen. Wel kan je een verhuurder vragen om energiebesparende maatregelen te nemen in de huurwoning.

Hoe kunnen wij je helpen?

Ben je bij ARAG verzekerd? Dan kunnen wij je bijvoorbeeld helpen bij het invullen van de online formulieren die te vinden zijn op de website van de Huurcommissie. Ben je het niet eens met de uitspraak van de (voorzitter van de) Huurcommissie? Dan beoordelen wij, samen met jou, of jouw zaak kans van slagen heeft. Is dit het geval, dan helpen wij je vervolgens bij het maken van bezwaar.