Erfgrens perikelen: vragen en antwoorden

Ik wil graag mijn garage op het achtererf verbouwen tot een woonvoorziening. Het nieuwe bouwwerk wordt langer dan onze bestaande garage. Er zou dan ‘hoogbouw’ komen langs de gehele erfgrens met de buren. Waar moet ik op letten?

“In eerste instantie moet de vraag gesteld of een omgevingsvergunning (bouwen) nodig is. Of dat het nieuwe bouwwerk zonder vergunning gebouwd mag worden. Dit is iets wat je kunt nagaan bij de gemeente. Ook kun je nagaan of het woongenot van je buren verstoord raakt, bijvoorbeeld omdat de hoogbouw schaduw geeft in hun tuin. Met behulp van palen en een doek zou je bijvoorbeeld kunnen uitbeelden of en hoeveel extra schaduw als gevolg van de ‘hoogbouw’ ontstaat. Daarmee kun je wellicht de buren overtuigen dat het wel meevalt. Overleg in ieder geval altijd met je buren voordat je start met de verbouwing. Maken de buren bezwaar, overleg dan eerst met ARAG. Het kan namelijk zo maar zijn dat je nieuwbouwplan -zelfs als je geen vergunning nodig heeft- toch (onrechtmatige) hinder oplevert.”

In mijn achtertuin staat een coniferenhaag die ik deel met de buren. Wij willen de haag vervangen door een muur omdat het veel overlast geeft door de insecten die erin huizen. Mijn buren willen de coniferenhaag absoluut niet weg. Wat kan ik doen?

“Volgens de wet is het toegestaan om een erf af te scheiden met een ondoorzichtige muur van twee meter hoog op de erfgrens (tenzij een verordening of plaatselijke gewoonte anders uitwijst). Hoezeer je buren ook gehecht zijn aan de coniferenhaag; de haag is geen muur. In het ergste geval zou je dus kunnen eisen dat de haag vervangen wordt door een stenen muur of een houten schutting. Uiteraard is het altijd een goed idee om eerst met je buren in gesprek te gaan en je zorgen en wensen met betrekking tot de coniferenhaag, te delen. Luister ook naar de bezwaren van je buren en probeer tot een compromis te komen.”

Ik ben bezig met een verbouwing en ik vraag me af wat de regels zijn voor het aanbrengen van ramen in de buurt van de erfgrens.

“Om de privacy van de eigenaar van een erf te beschermen, bepaalt de wet dat het niet is toegestaan om binnen twee meter van de grenslijn, ramen of andere muuropeningen aan te brengen als daaruit (rechtstreeks) uitzicht mogelijk is op het erf van je buren. Stel dat je een raam op 1.99 meter plaatst, in plaats van 2.01 meter, dan kan dat dus een groot verschil maken. In het eerste geval (1.99 m) moet het raam van ondoorzichtig glas zijn, in het tweede geval (2.01 m) van helder glas. Hetzelfde geldt bij het aanbrengen van een dakterras of balkon. Een dakterras of balkon kan rechtstreeks uitzicht op het erf van je buren geven. Als dat balkon of dakterras binnen twee meter ligt van de grenslijn, dan heb je kans dat je op jouw balkon of dakterras alsnog een schutting of een ondoorzichtige glaswand moet aanbrengen.”

“Op grond van de wet kun je vorderen dat je buren meewerken aan het aanbrengen van een muur of schutting op de erfgrens. In dat geval moeten de buren ook de helft van de kosten betalen. Let op: kosten van 50% zijn alleen verhaalbaar, als de erfgrens onder de muur of schutting doorloopt. Ook hier is dus van belang dat je weet waar de erfgrens ligt. Breng je de muur of schutting op eigen terrein aan -ook al staat die bijvoorbeeld maar op 3 cm van de erfgrens- dan zijn er geen kosten verschuldigd door de buren. De muur of schutting mag in principe twee meter hoog worden, tenzij de muur of schutting voor de zogenaamde ‘voorgevelrooilijn’ ligt. Dit is de lijn waarop de voorgevel van de woning is geplaatst en die in het bestemmingsplan of de bouwverordening is vastgelegd.”

Mijn buren hebben een boom in de tuin die niet al te ver van de van de erfgrens staat. Ik vind het een lelijke boom en er waait ook steeds blad in mijn tuin. Wat staat hierover in de wet?

“Bomen moeten op minstens 2 meter van de erfgrens staan, heesters/heggen op 0,5 meter. Dit noemen we de ‘verboden zone’, mits de bomen, heesters of heggen boven de schutting uitkomen. Ook hier maakt het dus een wereld van verschil. Staat de boom op 190 cm, dan mag dat niet. Staat de boom op 210 cm van de erfgrens dan mag dat in beginsel wel. Dan is er geen strijd met de wet. Let op: je gemeente kan deze afstand van 2 of 0,5 meter verminderen. Overleg met de gemeente wat hierover in de Algemeen Plaatselijke Verordening of Bomenverordening staat. In sommige ‘groene’ gemeentes is het bijvoorbeeld toegestaan om hoge bomen op 0,5 meter te hebben staan en heesters/heggen tegen de erfgrens aan.”

Mijn buurman heeft een boom, waarvan de takken overhangen op mijn terrein. Mijn buurman zegt dit niet het geval is en dat de erfgrens verderop ligt.

“Het is van belang dat je precies weet waar de erfgrens ligt. Meestal is dat de muur, maar soms is de erfgrens niet duidelijk. Dit kun je nagaan in je eigendomsakte als daar een duidelijke tekening bij zit. Is dat niet het geval, dan kun je terecht bij het Kadaster. Het Kadaster kan de oorspronkelijke erfgrens in beeld brengen. Hangen de takken inderdaad over, dan kun je klagen. Na sommatie ben je zelfs bevoegd overhang weg te halen, tenzij dat tot de ‘dood’ van de boom zou leiden. Hangen ze niet over, dan is er geen sprake van een verboden ‘overhang’. Je hebt dan ‘geen recht van spreken’. je kunt natuurlijk wel altijd proberen in goed overleg met je buurman tot een compromis te komen en hem vragen toch wat takken weg te halen.”

Ik wil heel graag de muur die tussen de tuin van mij en de buren staat wat opleuken door er plantenbakken en decoratie tegenaan te hangen. Maar mag dat zomaar eigenlijk?

“Kijkend naar de wet geldt als hoofdregel dat je geen voorwerpen vast mag maken aan een muur of schutting die geheel eigendom is van de buren. Wil je dit wel doen? Dan moet je hier toestemming voor vragen. Let op: er zijn wel wat uitspraken van rechters die ook zonder toestemming dit toch ‘goedkeuren’. Voorwaarde is dan wel dat er geen hinder of schade ontstaat. Het is natuurlijk altijd het beste als je eerst met je buren overlegt voordat je iets aan een schutting of muur ophangt. Ook al mag het in sommige gevallen wel.”

Mijn buren hebben een tuinhuisje. Het regenwater van het dak loopt voortdurend van het dak en klettert daardoor vrij op de grond en zorgt voor een ‘waterval’ tegen mijn garagemuur. Hierdoor zit er vocht in onze garagemuur.

“De wet is duidelijk. In artikel 5:52 Burgerlijk Wetboek staat dat een eigenaar verplicht is zijn gebouw (in dit geval, het tuinhuisje) zo te maken, dat het regenwater vanaf het dak niet op het erf van de buren komt. Het is dus de verantwoordelijkheid van de eigenaar om ervoor te zorgen dat het water van zijn eigendom geen overlast of schade veroorzaakt aan het naburige perceel. En om passende maatregelen te nemen, zoals het plaatsen van goten of afvoerpijpen, om te voorkomen dat het regenwater op het aangrenzende perceel terechtkomt.”

Ik wil graag een schuur bouwen tegen de erfgrens aan. De buren hebben tegen de erfgrens al een garage staan. Ze zeggen dat ik een strook grond vrij moet laten, zodat zij onderhoud kunnen plegen aan hun garage.

“Wat de buren willen is eigenlijk een soort permanente vrijbrief om hun garage te onderhouden door een strook grond van bijvoorbeeld één meter breed niet te bebouwen. Uiteraard is dat niet de bedoeling van de wet. In het bestemmingsplan kunnen wel afstandsbepalingen opgenomen zijn, maar als dat niet het geval is, is het niet zo dat ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Je hebt dus even goed het recht om tegen de garage aan te bouwen. Wel is het verstandig om met de buren (en je aannemer) af te spreken hoe een goede waterdichte afsluiting kan worden gerealiseerd.”