Terugtrekken (ver)koop woning na mondelinge overeenkomst

Leestijd: 1½ minuut

Mondelinge overeenkomst

Het is iets waar bijna iedereen wel eens mee te maken heeft in zijn of haar leven: het kopen van een woning. Er is in principe sprake van een koopovereenkomst bij aanbod en aanvaarding. Dit houdt in dat de koper een bod doet dat door de verkoper wordt geaccepteerd. Maar kan je als verkoper afzien van een mondelinge overeenstemming als je een beter bod ontvangt van een derde? En waar sta je dan als koper?

Aankoop woning door particulieren moet schriftelijk

Een mondelinge overeenkomst is in principe net zo rechtsgeldig als een schriftelijke overeenkomst. In de wet is echter bepaald dat de koop van een woning tussen particuliere partijen schriftelijk wordt aangegaan. Juridisch noemen wij dit het ‘schriftelijkheidsvereiste’. Dit betreft een akte die ondertekend is door zowel koper, als verkoper. Deze bepaling biedt bescherming aan de particuliere koper die een woning koopt.

Particuliere verkoper kan óók beroep doen op schriftelijkheidsvereiste

De Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege, heeft bepaald dat ook de particuliere verkoper een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste tegen een particuliere koper. Dit houdt in dat na mondelinge overeenstemming, zowel de koper als verkoper zich nog mogen terugtrekken. Verkoper en koper kunnen vervolgens niet worden gedwongen de schriftelijke koopovereenkomst af te sluiten.

Schadevergoeding onder zeer bijzondere omstandigheden

De Hoge Raad heeft opgemerkt dat er onder zeer bijzondere omstandigheden een veroordeling tot schadevergoeding mogelijk is, wegens het afbreken van de onderhandelingen. U kunt dit nalezen in deze uitspraak. Onder bijzondere omstandigheden valt in ieder geval niet de situatie dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper de voorkeur geeft aan het kopen van een andere woning. Het is vooralsnog onduidelijk welke zeer bijzondere omstandigheden wel kunnen leiden tot schadevergoeding.

Varianten schriftelijkheidsvereiste

Er zijn diverse varianten op het schriftelijkheidsvereiste. Bijvoorbeeld als de verkoper geen particulier is, maar een persoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Dit schema van de NVM biedt duidelijkheid over de verschillende situaties.

Tom Hooyman