Mag dat: huurverhoging door extreme energieprijzen?

18 april 2023 | Leestijd: 3 minuten

Een huurverhoging door hoge energiekosten: u moet er niet aan denken. De maandelijkse lasten zijn al hoog genoeg. Toch vragen steeds meer huurders onze juristen om hulp. Mag een verhuurder nu wel of niet de huur verhogen, door de hoge energieprijzen? We leggen uit hoe het zit.

Om uit te leggen wat wel- en wat niet mag, nemen we eerst de verschillende vormen van huurcontracten onder de loep. Het gaat namelijk om drie verschillende huurcontracten:

• Huurders die een kale huur betalen en zelf een energiecontract afsluiten.
• Huurders die een all-in bedrag per maand betalen, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen kale huurkosten en servicekosten. In sommige contracten vallen de kosten voor service onder de huur. Dat geldt ook voor de kosten van gas, water en elektriciteit. Dit heet de all-in huur.
• Huurders die een kale huurprijs betalen én daarnaast servicekosten betalen in de vorm van een maandelijks voorschot.

Kale huur en eigen contract met energieleverancier

In het eerste geval regelt een huurder zelf een overeenkomst met een energieleverancier. Omdat de huurder zelf zorg draagt voor het afsluiten van een energiecontract, heeft de verhuurder hier niks mee te maken. Een verhuurder mag de huur in dit geval niet tussentijds verhogen vanwege de stijgende energiekosten. Dat komt in dit geval ook niet voor, omdat de huurder zelf verantwoordelijk is voor zijn werkelijk gemaakte energiekosten.

All-in huurcontracten

Voor iemand die all-in huurt geldt dat de huur nooit verhoogd kan worden. In deze vorm van huurcontracten is het namelijk niet duidelijk welk deel van de totale huurprijs de kale huur is en welk deel van de huur de servicekosten zijn, waaronder ook de energiekosten vallen. Een verhuurder mag de huur in het geval van een all-in huurcontract dus niet verhogen, ook niet vanwege de stijgende energiekosten.

Een verhuurder kan niet zelf besluiten om een all-in huurprijs te splitsen in een kale huurprijs en een voorschotbedrag voor de servicekosten. Een huurder mag wel vragen of een verhuurder dat doet. In het geval van hoge energiekosten is het wel de vraag of dit verstandig is.

Jip woont in een studentenhuis en betaalt een all-in huurprijs per maand. Een aantal weken geleden ontving zij van haar huurbaas een Whatsapp-bericht. Daarin schreef hij dat hij de huur met € 50,00 per maand ging verhogen. Daar was de studente het niet mee eens. Omdat Jip een all-in prijs betaalt en er dus geen onderscheid wordt gemaakt tussen kale huur en servicekosten, mag haar huurbaas de huur niet verhogen.

Jip belde met ARAG. Ze stuurde op ons advies een brief naar de huurbaas, waarin ze aangaf wat haar rechten zijn. Helaas heeft zij tot op heden nog geen reactie ontvangen van haar huurbaas.

Tips bij een all-in huurcontract

Servicekosten en voorschotbedrag

Als huurders een kale huurprijs betalen en daarnaast servicekosten betalen in de vorm van een voorschot, dan is er wel een splitsing aangebracht in de kale huur en de servicekosten. Huurders betalen in deze vorm de servicekosten via een maandelijkse voorschot (een vooruitbetaling van de gemaakte kosten). In deze servicekosten kunnen ook de kosten voor water, elektra en gas zijn opgenomen. Het voorschotbedrag mag niet in de loop van het jaar door de verhuurder worden aangepast. Dat kan alleen aan de hand van een zogenoemde eindafrekening. Wanneer het voorschotbedrag lager is dan de werkelijk gemaakte kosten en de eindfactuur dus hoger is, dan kan het zijn dat de huurder moet bijbetalen.

Het voorschotbedrag verhogen

Een verhuurder mag het maandelijkse voorschotbedrag dus niet midden in het jaar verhogen. Dat mag een verhuurder maar één keer per jaar doen en alleen nadat het eindoverzicht is verstuurd. Als huurder mag u wel vragen om het maandelijkse voorschotbedrag te verhogen. Het is verstandig om daar goed over na te denken. ls een huurder een laag voorschotbedrag betaalt, is de kans aanwezig dat hij een flinke afrekening krijgt, vanwege de stijgende energiekosten.

Tip: Woont u in een sociale huurwoning en denkt u dat de afrekening die u ontvangen heeft niet klopt? Dan kunt u de afrekening voorleggen aan de huurcommissie.

Bij huurder Henk ligt de situatie anders dan bij studente Jip. Henk huurt namelijk een woning met een gemeenschappelijke meter. Hij betaalt maandelijks een kale huurprijs én een voorschot voor de servicekosten. De huurbaas van Henk klopte bij hem aan om het voorschotbedrag te verhogen. Henk ziet dat niet zitten: hij is bijna nooit thuis en verbruikt heel weinig energie. De bovenbuurman van Henk is wel de hele dag thuis en met hem deelt Henk een gezamenlijke meter. Daar baalt Henk van, omdat hij bang is dat hij aan het einde van het jaar ook nog flink moet bijbetalen.

Een tweede meter, of het splitsen van de meter is voor Henk helaas niet mogelijk. Het appartementencomplex waar hij in woont, is daar niet voor geschikt. Aan de andere kant mag de verhuurder van Henk het voorschot niet verhogen. Henk heeft namelijk nog geen eindafrekening gehad. In dit geval mag alleen Henk vragen om het voorschotbedrag te verhogen en niet zijn verhuurder. Net als Jip, stuurde Henk een brief naar zijn verhuurder. Hierin gaf hij aan dat hij niet akkoord gaat met het verhogen van het voorschotbedrag.

Tips bij verhogen voorschotbedrag

Het prijsplafond

Net als kopers, profiteren de meeste huurders van het prijsplafond voor energierekeningen. Dit prijsplafond wordt per 1 januari 2023 ingevoerd door de Nederlandse overheid. Het prijsplafond geldt voor elke aansluiting. Heel overzichtelijk voor een rijtjeswoning, vrijstaand huis, of een appartementencomplex met eigen aansluiting per woning.

Het prijsplafond houdt geen rekening met meerdere huurders die gebruik maken van één aansluiting, zoals bij studenten zoals Jip of huurders met een gezamenlijke blokverwarming. Deze huurders hebben maar weinig profijt van het prijsplafond. Een reden voor de Woonbond om een oproep te doen, om het prijsplafond ook in te stellen voor huishoudens met een gezamenlijke ketel. Inmiddels heeft de Tweede Kamer hierover een motie aangenomen en is het nu wachten op een voorstel van het kabinet.

Energiebesparing en energielabel

Veel Nederlanders zijn er al mee bezig: besparen op energieverbruik. Het verbruik flink naar beneden brengen is niet voor iedereen mogelijk. Sommige woningen zijn nou eenmaal slechter geïsoleerd dan anderen.

U kunt de verhuurder vragen om energiebesparende maatregelen uit te voeren. In de wet staat dat u sommige van deze maatregelen via de rechter kunt afdwingen. Zo kunt u uitwendige scheidingsconstructies thermisch laten isoleren. Dit geldt ook voor de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte. Daarnaast kunt u afdwingen dat de verhuurder een verwarmingsketel met een opwekkingsrendement van tenminste 80 procent plaatst. Dat kan alleen wanneer de bestaande ketel ten minste tien jaar oud is. Bedenk wel dat de verhuurder een huurverhoging mag doorvoeren op het moment dat hij energiebesparende maatregelen treft.

Het is ook de moeite waard om te controleren of het energielabel van uw huurwoning klopt. Sinds 2008 is een energielabel verplicht bij oplevering, verkoop en verhuur van een woning. Het energielabel bepaalt mede de huurprijs. Voor een woning met label A mag een verhuurder meer rekenen dan een woning met label D.

De verhuurder is verplicht om bij de ondertekening van het huurcontract een kopie van het geldige energielabel te geven. Heeft u geen energielabel ontvangen? Of twijfelt u of het label klopt? Neem dan contact op met de verhuurder. Als die weigert en u huurt een sociale huurwoning kunt u eventueel een procedure starten bij de huurcommissie.