Mag dat: huurverhoging door stijgende energieprijzen?
Een huurverhoging door hoge energiekosten: je moet er niet aan denken. De maandelijkse lasten zijn al hoog genoeg. Toch vragen steeds meer huurders onze juristen om hulp. Mag een verhuurder nu wel of niet de huur verhogen door de hoge energieprijzen? Wij leggen uit hoe het zit.
26 maart 2025 | Leestijd: 3 minuten
De verschillende vormen van huurcontracten
Om uit te leggen wat wel en wat niet mag, nemen we eerst de verschillende vormen van huurcontracten onder de loep. Het gaat namelijk om drie verschillende huurcontracten:
- Huurders die een kale huur betalen en zelf een energiecontract afsluiten
- Huurders die een all-in bedrag per maand betalen, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen kale huurkosten en servicekosten. In sommige contracten vallen de kosten voor service onder de huur. Dat geldt ook voor de kosten van gas, water en elektriciteit. Dit heet een all-in huur
- Huurders die een kale huurprijs betalen én daarnaast servicekosten betalen in de vorm van een maandelijks voorschot.
Kale huur en eigen contract met energieleverancier
In het eerste geval regel je zelf een overeenkomst met een energieleverancier. Omdat je zelf zorgdraagt voor het afsluiten van een energiecontract, heeft de verhuurder hier niks mee te maken. Een verhuurder mag de huur in dit geval niet tussentijds verhogen vanwege de stijgende energiekosten. Dat komt in dit geval ook niet voor, omdat je zelf verantwoordelijk bent voor de werkelijk gemaakte energiekosten.
All-in huurcontracten
Als je all-in huurt, mag de verhuurder de huur niet verhogen zonder jouw toestemming. In deze vorm van huurcontracten is het namelijk niet duidelijk welk deel van de totale huurprijs de kale huur is en welk deel van de huur de servicekosten zijn, waaronder ook de energiekosten vallen. Een verhuurder mag de huur in het geval van een all-in huurcontract dus niet zonder meer verhogen, ook niet vanwege de stijgende energiekosten.
Een verhuurder kan niet zelf besluiten om een all-in huurprijs te splitsen in een kale huurprijs en een voorschotbedrag voor de servicekosten. Je mag wel vragen of de verhuurder dat doet. In het geval van hoge energiekosten is het wel de vraag of dit verstandig is. Als de huur eenmaal gesplitst is, mag de verhuurder onder bepaalde omstandigheden het voorschot servicekosten wel verhogen. Zie hieronder onder “Servicekosten en voorschotbedrag”.
Jip woont in een studentenhuis en betaalt een all-in huurprijs per maand. Een aantal weken geleden ontving ze van haar huurbaas een WhatsApp-bericht. Daarin schreef hij dat hij de huur met € 50,00 per maand ging verhogen. Daar was Jip het niet mee eens. Omdat ze een all-in prijs betaalt en er dus geen onderscheid wordt gemaakt tussen kale huur en servicekosten, mag haar huurbaas de huur niet verhogen zonder haar instemming.
Jip belde met ARAG. Ze stuurde op ons advies een brief naar de huurbaas, waarin ze aangaf wat haar rechten zijn. Helaas heeft ze tot op heden nog geen reactie ontvangen van haar huurbaas.
Tips bij een all-in huurcontract
- Kijk allereerst goed naar je huurcontract. Is het een all-in contract, dan mag de huur niet verhoogd worden zonder jouw toestemming
- Probeer de communicatie en relatie met je huurbaas zo goed mogelijk te houden
- Schrijf een brief waarin je aangeeft dat je het oneens bent met de huurverhoging
- Wacht de reactie op je brief af
- Krijg je geen reactie? Geef dan aan dat je de huurverhoging niet gaat betalen
- Betaal de huurverhoging niet!
Servicekosten en voorschotbedrag
Als je een kale huurprijs betaalt en daarnaast servicekosten betaalt in de vorm van een voorschot, dan is er een splitsing aangebracht in de kale huur en de servicekosten. Je betaalt de servicekosten via een maandelijks voorschot (een vooruitbetaling van de gemaakte kosten). In deze servicekosten kunnen ook de kosten voor water, elektra en gas zijn opgenomen.
Het voorschotbedrag mag niet in de loop van het jaar door de verhuurder worden aangepast. Dat kan alleen aan de hand van een zogenoemde eindafrekening. Op de eindafrekening moet zichtbaar zijn hoeveel kosten de verhuurder heeft gemaakt en hoeveel je dan moet bijbetalen of terugkrijgt. Je kunt de verhuurder vragen om de eindafrekening te onderbouwen, bijvoorbeeld met facturen van de energieleverancier.
De verhuurder moet de eindafrekening uiterlijk zes maanden na het betreffende kalenderjaar naar je sturen. Gaat het om het jaar 2024, dan moet de afrekening vóór 1 juli 2025 verstuurd worden. Wanneer het voorschotbedrag lager is dan de werkelijk gemaakte kosten en de eindfactuur dus hoger is, dan kan het zijn dat je moet bijbetalen.
Het voorschotbedrag verhogen
Een verhuurder mag het maandelijkse voorschotbedrag niet midden in het jaar verhogen. Dat mag maar één keer per jaar en alleen nadat het eindoverzicht is verstuurd. Als huurder mag je wel vragen om het maandelijkse voorschotbedrag te verhogen. Het is verstandig om daar goed over na te denken. Als je een laag voorschotbedrag betaalt, is de kans aanwezig dat je een flinke afrekening krijgt in het geval van stijgende energiekosten.
Tip: Woon je in een sociale huurwoning en denk je dat de afrekening die je hebt ontvangen niet klopt? Dan kun je de afrekening voorleggen aan de huurcommissie.
Bij Henk ligt de situatie anders dan bij Jip. Henk huurt namelijk een woning met een gemeenschappelijke meter. Hij betaalt maandelijks een kale huurprijs én een voorschot voor de servicekosten. Zijn huurbaas klopte bij hem aan om het voorschotbedrag te verhogen. Maar Henk ziet dat niet zitten: hij is bijna nooit thuis en verbruikt heel weinig energie. Zijn bovenbuurman is wel de hele dag thuis en met hem deelt Henk een gezamenlijke meter. Daar baalt hij van, omdat hij bang is dat hij aan het einde van het jaar ook nog flink moet bijbetalen.
Een tweede meter, of het splitsen van de meter is voor Henk helaas niet mogelijk. Het appartementencomplex waarin hij woont, is daar niet voor geschikt. Aan de andere kant mag de verhuurder van Henk het voorschot niet verhogen. Hij heeft namelijk nog geen eindafrekening gehad. In dit geval mag alleen Henk vragen om het voorschotbedrag te verhogen en niet zijn verhuurder. Net als Jip, stuurde Henk een brief naar zijn verhuurder. Hierin gaf hij aan dat hij niet akkoord gaat met het verhogen van het voorschotbedrag.
Tips bij verhogen voorschotbedrag
- Kijk heel goed naar je huurcontract
- Betaal je een maandelijks voorschot? Bekijk dan goed of het verstandig is om het bedrag te laten verhogen. Een verhuurder mag dit alleen doen na het versturen van de eindafrekening. Als huurder mag je hier wel om vragen. Ben je bang dat het voorschotbedrag te laag is? Vraag dan om een verhoging of zet geld apart om de eindafrekening te kunnen betalen.
- Wil je het bedrag niet verhogen? Geef dan in een brief aan de verhuurder aan dat je niet akkoord gaat met de verhoging van het voorschotbedrag.
Het prijsplafond
Het prijsplafond was van kracht tot en met 31 december 2023 en geldt nu niet meer.
Energiebesparing en energielabel
Veel Nederlanders zijn er al mee bezig: besparen op energieverbruik. Het verbruik flink naar beneden brengen is niet voor iedereen mogelijk. Sommige woningen zijn nou eenmaal slechter geïsoleerd dan anderen.
Je kunt de verhuurder vragen om energiebesparende maatregelen uit te voeren. In de wet staat dat je sommige van deze maatregelen via de rechter kunt afdwingen. Zo kun je uitwendige scheidingsconstructies thermisch laten isoleren. Dit geldt ook voor de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte. Daarnaast kun je afdwingen dat de verhuurder een verwarmingsketel met een opwekkingsrendement van tenminste 80% plaatst. Dat kan alleen wanneer de bestaande ketel ten minste tien jaar oud is. Bedenk wel dat de verhuurder een huurverhoging mag doorvoeren op het moment dat hij energiebesparende maatregelen treft.
Het is ook de moeite waard om te controleren of het energielabel van je huurwoning klopt. Sinds 2008 is een energielabel verplicht bij oplevering, verkoop en verhuur van een woning. Het energielabel bepaalt mede de huurprijs. Voor een woning met label A mag een verhuurder meer rekenen dan een woning met label D.
De verhuurder is verplicht om bij de ondertekening van het huurcontract een kopie van het geldige energielabel te geven. Heb je geen energielabel ontvangen? Of twijfel je of het label klopt? Neem dan contact op met de verhuurder. Als die weigert en je huurt een sociale huurwoning, kun je eventueel een procedure starten bij de huurcommissie.
